Decisão do STJ sobre Airbnb em Condomínios: O Que Muda Para Você

O que aconteceu no STJ

Em 2024, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou um recurso que se tornou referência para milhares de anfitriões em todo o Brasil: a questão da legalidade do aluguel por temporada via plataformas como Airbnb em condomínios residenciais.

A decisão foi dividida e gerou muita confusão. Em resumo, o STJ entendeu que os condomínios têm o direito de proibir a locação por temporada em suas convenções, desde que essa proibição seja aprovada em assembleia com quórum qualificado (dois terços dos condôminos). Mas também ficou claro que, na ausência de proibição expressa na convenção, o aluguel por temporada é permitido.

O que a decisão significa na prática

A decisão não proibiu o Airbnb em condomínios de forma geral. Ela definiu as regras do jogo para os dois lados:

Como verificar a situação do seu condomínio

O primeiro passo é ler a convenção do seu condomínio. Esse documento deve estar disponível com o síndico ou na administradora. Procure por termos como "locação por temporada", "hospedagem", "Airbnb", "uso comercial" ou "finalidade residencial".

Se a convenção não mencionar locação por temporada de forma expressa, você está em terreno mais seguro — mas isso não significa que o condomínio não possa tentar proibir no futuro. Fique atento às assembleias e participe das votações.

Se a convenção proibir, verifique se a proibição foi aprovada com o quórum correto (dois terços dos condôminos). Se não foi, essa cláusula pode ser contestada.

O que fazer se o condomínio tentar proibir

Se você receber uma notificação do síndico ou da administradora proibindo o aluguel por temporada, não ignore. Responda por escrito, solicitando a base legal da proibição (artigo da convenção e ata da assembleia que aprovou). Se a proibição não tiver amparo legal, você pode contestá-la.

Em casos mais complexos, a orientação é consultar um advogado especializado em direito condominial. O custo de uma consulta é muito menor do que o prejuízo de parar de alugar sem necessidade — ou de continuar alugando quando há uma proibição válida.

E a permuta de hospedagem? Como fica?

Aqui está um ponto interessante que poucos anfitriões consideram: a permuta de hospedagem tem uma natureza jurídica diferente do aluguel por temporada. Na permuta, não há contraprestação financeira — é uma troca de uso entre proprietários. Isso significa que, mesmo em condomínios com restrições ao aluguel por temporada, a permuta pode ter um tratamento diferente.

Dito isso, a legislação brasileira ainda não regulamentou especificamente a permuta de hospedagem entre pessoas físicas no contexto condominial. A orientação mais segura é verificar se a convenção do seu condomínio menciona especificamente "permuta" ou "troca de uso" — na maioria dos casos, não menciona.

O cenário para os próximos anos

A decisão do STJ não encerrou o debate. O Congresso Nacional tem projetos de lei em tramitação que buscam regulamentar de forma mais clara a locação por temporada em condomínios. Enquanto isso, o cenário permanece em evolução — e anfitriões bem informados têm vantagem.

A tendência, observada em outros países que passaram por esse debate antes do Brasil (França, Espanha, Portugal), é de regulamentação progressiva com regras mais claras para plataformas, anfitriões e condomínios. Isso tende a beneficiar quem opera de forma transparente e documentada.

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Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado. Para situações específicas envolvendo seu condomínio, consulte um profissional habilitado.